La Grèce vient d'annoncer une hausse massive des droits de mutation pour certains acheteurs étrangers : le taux passerait de 3 à 15 %, ce qui représente jusqu'à 100 000 euros de taxes supplémentaires sur un achat à 800 000 euros. Je te détaille qui est vraiment concerné, parce que si tu es français ou européen, tu n'es normalement pas touché par cette mesure. Je t'explique aussi ce que ça change concrètement pour le Golden Visa grec et pourquoi certains investisseurs non-européens pourraient se tourner vers d'autres pays. Le texte définitif n'est pas encore adopté et l'entrée en vigueur est prévue pour 2027, donc on reste prudents sur les détails.
Le 6 septembre 2026, le premier ministre grec Kyriakos Mitsotakis a annoncé lors de la foire internationale de Thessalonique une mesure qui va changer la donne pour de nombreux investisseurs étrangers. La taxe payée au moment d'acheter une résidence en Grèce pourrait passer de 3 % à 15 % pour certains acheteurs non européens. Sur un achat à 500 000 €, cela représente 60 000 € supplémentaires.
Aujourd'hui, lorsque vous achetez un bien immobilier ancien en Grèce, vous payez une taxe de 3 % de la valeur taxable du bien. En ajoutant la contribution destinée aux municipalités, le taux réel est légèrement supérieur à 3 %. Avec la nouvelle mesure, ce taux monterait à environ 15,45 %.
Voici ce que cela donne sur des exemples concrets :
Ces montants ne sont pas anecdotiques. Ils peuvent remettre en cause la rentabilité d'un projet et obliger à revoir entièrement le budget, surtout quand on y ajoute les frais juridiques, les commissions et les éventuels travaux.
La mesure ne vise pas tous les étrangers. Elle cible principalement les ressortissants de pays extérieurs à l'Union européenne. Sont notamment visés les investisseurs chinois, turcs, israéliens, américains et britanniques.
En revanche, les citoyens de l'Union européenne ne sont pas concernés. Les Français, les Belges et les ressortissants des pays de l'Espace économique européen devraient conserver le taux normal de 3 %. Des exceptions sont également prévues pour certains résidents de longue durée bénéficiant d'un statut particulier en Grèce.
Autre point important : d'après la présentation du gouvernement, la hausse concernerait les achats de logements. Elle ne s'appliquerait pas automatiquement aux bureaux, locaux commerciaux ou terrains. Le texte définitif devra confirmer toutes ces modalités.
Le programme Golden Visa grec a déjà connu plusieurs durcissements ces dernières années : hausse des seuils d'investissement dans les zones les plus recherchées, conditions sur les biens de plus en plus strictes. Cette nouvelle taxe pourrait alourdir encore davantage le coût d'entrée.
Les seuils actuels du Golden Visa sont de 800 000 € dans les zones les plus demandées, comme Athènes, Thessalonique, Mykonos et Santorin. Dans les autres régions, le seuil principal est généralement de 400 000 €. Sur ces montants, la taxe supplémentaire à absorber se chiffre respectivement à environ 100 000 € et 48 000 €.
La Grèce semble vouloir conserver son programme, mais en l'orientant vers des profils disposant de moyens très importants. La question est de savoir jusqu'où elle peut pousser les coûts sans perdre des candidats au profit d'autres destinations comme Chypre, l'Espagne, l'Italie ou les Émirats.
La Grèce fait face à un problème de logement sérieux depuis plusieurs années. Dans de nombreuses villes et sur plusieurs îles, les prix ont fortement augmenté. Pour les habitants locaux, acheter une résidence est devenu très difficile, surtout dans les zones où la demande étrangère est élevée. Le gouvernement estime que les achats réalisés par des investisseurs non européens contribuent à maintenir cette pression sur les prix.
L'objectif affiché est de ralentir cette demande sans fermer complètement le marché aux investisseurs étrangers.
Rien n'est garanti. Plusieurs scénarios sont possibles :
Mais la demande étrangère n'est pas la seule cause de la hausse des prix. Le manque de biens disponibles, le coût de la construction, les logements laissés vides et la concentration de la population dans certaines zones jouent également un rôle. Il existe donc un risque réel que la taxe rapporte davantage à l'État sans résoudre le problème du logement.
Sur le plan fiscal, les Français ne sont normalement pas touchés par cette hausse. Ils continueraient à bénéficier du taux à 3 %, ce qui pourrait leur donner un léger avantage par rapport aux acheteurs non européens. Mais une taxe plus élevée pour les concurrents ne transforme pas mécaniquement un mauvais investissement en bon investissement. Le prix d'achat, le rendement et la qualité du bien restent les critères essentiels.
À ce stade, l'annonce a été faite mais le texte définitif n'a pas encore été adopté. Les premières informations indiquent une application prévue en 2027. Il faudra attendre la publication du texte pour connaître l'ensemble des modalités et confirmer la date d'entrée en vigueur.
Non, les citoyens de l'Union européenne, dont les Français et les Belges, ne sont pas concernés par cette hausse. Les citoyens de l'Espace économique européen devraient également conserver le taux normal de 3 %. La mesure vise principalement les ressortissants de pays extérieurs à l'UE, comme les investisseurs chinois, turcs, israéliens, américains ou britanniques.
Sur un achat d'une valeur taxable de 500 000 euros, la taxe passerait de 15 000 euros à 75 000 euros, soit 60 000 euros supplémentaires. Sur un achat de 800 000 euros, correspondant au seuil du Golden Visa dans les zones premium comme Athènes, Mykonos ou Santorin, la différence atteindrait environ 96 000 euros. Ces montants peuvent complètement modifier la rentabilité d'un projet immobilier.
La Grèce fait face à un problème de logement important, avec des prix qui ont fortement augmenté dans plusieurs villes et îles, rendant l'accès à la propriété difficile pour les habitants locaux. Le gouvernement estime que la demande des investisseurs non européens contribue à maintenir cette pression sur les prix. L'objectif est donc de décourager une partie de ces achats sans fermer complètement le marché aux investisseurs étrangers.
Rien n'est garanti selon l'épisode, car la demande étrangère n'est pas la seule cause de la hausse des prix. D'autres facteurs comme le manque de biens disponibles, le coût de la construction ou la concentration de la population dans certaines zones jouent également un rôle. Il existe donc un risque que la taxe rapporte davantage d'argent à l'État sans résoudre entièrement le problème du logement.
Le Golden Visa pourrait être directement impacté, car les seuils d'investissement requis, 800 000 euros dans les zones premium et 400 000 euros ailleurs, correspondent exactement aux montants sur lesquels la nouvelle taxe s'applique. Certains investisseurs non européens pourraient donc renoncer au Golden Visa grec et se tourner vers d'autres pays comme Chypre, l'Espagne ou l'Italie. Ceux qui sont très motivés par la Grèce pourraient néanmoins intégrer cette taxe supplémentaire dans leur budget.